やってはいけない!お部屋の又貸し



賃貸物件を借りていて、入居者が貸主に無断で別の人に部屋を貸すことを又貸しまたは”無断転貸”と呼びます。殆どの賃貸物件で禁止されている行為になるため、大きなトラブルの火種となる行為です。そんな又貸しですが賃貸契約上でどのような対応が明記されているのか、確認していきましょう。


1:そもそも”又貸し”とは

2:なぜ禁止行為なのか

3:発覚した場合の対応


 

1:”又貸し”とは


入居者(借主)が貸主に無断で別の人に部屋を貸していることを指しています。賃貸物件では、貸主と借主が賃貸借契約を結んでおり基本的に第三者に部屋を貸すことは禁止されており貸す場合は必ず貸主に許可を得る必要があります。


家賃滞納や他の入居者からのクレームで部屋を訪ねると別の人が住んでいたといケースは実は多く見受けられます。


例えば、

・海外旅行や短期出張中に友人に貸している

・半年ほど親戚に貸している

といった身内に対しても又貸しに該当する場合があります。


特に多くみられるのが、契約者本人のみの契約なのに届け出を出さずに同居者を増やす行為です。このようなケースでも実は又貸しに該当してしまいます。

賃貸借契約では原則、無断で入居者の追加・変更を行ってはいけません。報告・許可の無い変更や追加は又貸しに該当し、契約違反となります。特に単身物件にて2人以上での入居ができない物件では即解約の理由となる場合もあります。




2:なぜ禁止行為になっているのか


【リスクが非常に大きい】


賃貸物件でトラブルが起きた場合、基本的に貸主・借主で話し合いを行い解決する形式をとります。しかし、又貸しの場合は実際のトラブルの当事者は第三者となり、問題が複雑化してしまいやすくなります。実際の契約者が住んでいない場合、対応が遅れてしまう事態が想定され、事態が悪化する事が考えられます。


【責任の所在】


何らかのトラブルが起きた場合、全ての責任は借主が負うことになります。小さなトラブルであれば簡単に解決ができますが、火災や漏水といった近隣住民へ迷惑をかける大きなトラブルの場合、対応に大変な労力がかかってしまいます。


場合によっては損害賠償責任を負うことになるので又貸しを考えることは控えたほうが望ましいです。


【国土交通省・民法にて定められている】


そもそも民法上にで又貸し行為自体が禁止事項として定められており、さらに国土交通省が公表している”賃貸住宅標準契約書”内でも同様に又貸しを禁止事項としている。そのため、仮に賃貸契約書に又貸し禁止について明記されていなくとも、又貸しは契約違反という認識になります。


3:発覚した場合の対応


万が一又貸しをしていて発覚した場合、どのような対処が取られるのか確認していきましょう。


【契約解除に加え違約金請求となる場合がある】


又貸し行為が発覚した場合は、違約金もしくは損害賠償請求が発生する可能性があります。また、長期的に契約関係となる賃貸借契約に大事な信頼関係が破綻してしまう。つまり、契約解除は勿論のこと、違約金の発生から拗れると訴訟にまで発展するケースも考えられます。


賃貸借契約書によっては無断転貸(又貸し)があった場合の違約金や契約解除について明記されている場合があるので、又貸しは禁止行為という認識が必要です。


また、又貸しの発覚の場合は貸主より契約の解除をすることができます。契約違反による強制退去の際は、契約期間に関する違約金が更に発生する事があるので注意が必要です。


【第三者の故意過失で設備が壊れた場合の費用負担】


部屋を又貸しし、第三者の過失による設備の故障・不具合があった場合でも修理費用を借主が負担しなければなりません。自身に関係ないように見えるますが、お部屋で起きたすべての責任は契約者(借主)にあることをしっかりと認識する必要があります。



大きなトラブルの原因となる又貸しはリスクが大きく、利点が少ない禁止行為です。

絶対にやめておきましょう。